物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。那么住戶都對小區的滿意度是怎樣呢?有什么問題需要提出。以下就是小編為大家整理的方案，希望能夠幫助到大家。

　小區滿意度調查方案1

　　一、物業管理工作的基本情況

　　據調查，某小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建于年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業服務公司擁有管理服務人員18人，小區只有一個主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。

　　二、小區物業管理存在的問題

　　1、物業管理企業反映存在的問題：一是業主對物業服務的意識談薄;二是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立;三是不服從管理，亂扔雜物現象時有發生，自律意識淡漠;四是少數不按時交納或不交納物業管理費;五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;六是物業可使用費用太低，導致物業企業不能正常的服務和運行。該物業公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門衛3人、監控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業費才2萬8千余元，根本就不夠企業的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業根本無法維持。

　　2、業主反映存在的問題：本人分別對小區部分業主進行問卷調查，業主集中反映的問題主要有：一是物業管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時有發生;二是小區內的監控沒有發揮應該有的作用，失竊過后出現監控死角;三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣，影響業主休息，管理沒有到位;四是公共設施損壞不能及時維修;五是樓道衛生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次;六是宣傳不到位，不知道物業到底是干什么的，也不知道有業主委員會這個機構。

　　3、調查發現的問題：一是業主和物業管理企業矛盾突出。物業管理服務行為不規范。該物業公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業管理上崗證，從業人員整體的素質不高，服務水平不高。物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環境衛生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業宣傳，整個小區沒有相關的物業宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業日常服務收支不夠透明。加上業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業是干什么的。業主反應問題得不到及時解決，使業主和物業管理單位矛盾日益突出;二是物業費難收。小區物業費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作為不交費的理由。該小區物業管理費是按每0.4元/平方米收取。物業費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業費不能按期繳納，就會造成惡性循環，如此惡性循環，直至物業企業把心事都放在了收取物業費上，而無心服務導致服務質量下降，廣大已交業主一同深受其害。而物業公司對不交費業主只能是上門追繳，其他毫無辦法;三是業主委員會流于形式。小區業主不知道有業主委員會，主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。

　　三、對策和建議

　　1、加強宣傳，廣泛發動。物業管理是一項新興發展行業，為確保小區物業管理工作的順利開展，物業管理企業必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業收費標準和物業日常項目開支的情況，讓業主明確交的物業費用在那里了。讓市場經濟觀念深入人心，增強業主物業管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使業主認可、理解、支持物業管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業主意見，科學制訂物業管理方案，為小區物業管理的順利實施提供保障。

　　2、理順關系，明確職責。物業管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開展，必須協調各部門，明確職責，理順關系。一是要協調與某企業的關系，要求某企業落實小區部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度;二是理順物業管理公司與房產局物業辦、轄區派出所、社區居委會、環衛、綠化等部門的關系，分清、規范相互之間一些具體環節的權、責，營造有利于物業管理的外部環境，這是搞好小區物業管理的重要環節。

　　3、提高認識，明確責任。目前，小區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度，使物業公司在業主委員會選聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作正常有序開展。讓業主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

　　4、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專業的保安隊伍，為物業管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進行改造。

　小區滿意度調查方案2

　　一、街道和街道轄區物業小區基本情況及主要特點

　　截至年6月底，街道轄區共有物業小區個，總建筑面積約萬平方米，物業管理服務企業家。小區成立業主委員會的有個，占總數的45.7%;正在進行換屆選舉中的有x個，其中，由于各種原因長期成立不了的有x個;因物管問題和業委會組建換屆問題發生糾紛的有x個。街道轄區共有住宅小區個，總建筑面積約萬平方米，物業管理服務企業家。單位自管家，社區代管小區家，三無小區x家，小區成立業主委員會的有個，正在進行選舉中的有x個.

　　總體看，街道轄區物業小區主要有以下三個共同特點：

　　1、新建物業小區數量劇增，迎來小區業委會組建高峰期。轄區三年內新建物業小區和交付使用的小區不斷增加，先后有幾十個小區進行業委會籌備和組建工作。

　　2、因物業建筑質量、建設遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務質量等問題引發的物業糾紛時有發生。

　　3、業主委員會組建難、運作難、監管難，引發問題糾紛多的現象較為突出。

　　二、物業小區存在的主要問題及原因

　　(一)物業建設開發、銷售等環節遺留問題多種多樣，成為引發其他問題的根源

　　現象一、新樓盤工程質量出現問題。主要表現有：①一些小區物業在開發商向業主交付使用后，發現存在房屋外墻滲漏等質量問題。②開發商向業主交房時仍存在管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工、不完備的情況，影響業主居住。

　　現象二、物業銷售中遺留下來的問題。主要表現有：①銷售廣告承諾內容與實際交房時不符。②擅自將小區公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數業主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

　　現象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發商挪用或不及時向有關部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業管理帶來困難。

　　例如南山轄區鼎太風華、繽紛假日和諾德花園小區都是在物業設計開發、公共面積使用、物業產權劃分等方面的承諾內容與實際交房或后期建設時不符，引發開發商或物業公司與業主間產生矛盾，并逐步升級發酵，導致業委會選舉難、物業管理難等系列問題，甚至發生小區懸掛標語橫幅，業主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區的五里商城小區的公共維修基金補交，開發商不知去向等。

　　主要原因：

　?、俸芏鄦栴}要到物業使用階段才能發現，造成矛盾發酵或向物業公司轉嫁。

　?、诠こ藤|量驗收標準不夠細致、規范，相關部門審驗、監管不到位。

　　(二)物業公司管理服務不規范、不到位，常常引發物業糾紛

　　現象一、物業公司資質、水平良莠不齊，服務質量總體偏低。雖然經過審核評級，但員工素質、公司規模、綜合實力和專業化管理水平等各項指標表現優秀的物業公司較少，很多物業公司服務意識不強，物業員工主動上門服務少，業主對物業服務人員的綜合滿意度低，有的物業公司在管理中問題百出，口碑極差。

　　現象二、物業公司的經營管理不規范。由于產權不清，有的物業公司擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有;有的物業公司資金使用、財務審計缺乏公開透明度，存在挪用物業管理費、違規使用維修基金、做假賬等現象。

　　主要原因：

　?、傥飿I服務收費標準低、收費難、成本高，物業服務從業人員報酬低等原因導致物業公司招工難，難以保證員工高素質和服務高質量，在合同中、后期物業公司“自炒魷魚”現象不斷增多。

　?、谙嚓P政策、法律法規不夠完善，行業標準不夠統一規范，物管行業缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業協會監管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關部門的管理監督沒有真正落實到位。

　　例如南山街道轄區月亮灣山莊物業糾紛中，南油物業在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執行法院判決退出管理，但該物業公司仍然不理不睬，導致后期發生較為嚴重物業糾紛事件。

　　業主參與度不高，并處于相對弱勢，業主、業委會很難與開發商、物業公司形成制衡機制，有效監督不夠。

　　(三)業委會存在“三難”問題，成為引發問題糾紛的焦點

　　現象一、成立難

　　在業委會的組建上，兩街道轄區已經成立業主委員會的物業成立率都不到50%。有些小區從部分業主提出成立業委會申請后，籌備和組建工作持續1、2年時間，最終沒有結果，過程中還出現小區業主分派、對立，甚至引發糾紛、上訪等情況。

　　主要原因：

　?、贅I委會缺乏群眾基礎，業主參與意識薄弱。一些業主認為小區硬件和物業管理過得去，有無業委會沒有關系，有的業主甚至不知道小區哪家物業公司在管理，不知道小區有沒有業委會。所以，很多小區在業委會組建過程中，由于報名人數不夠，選舉在籌備階段就流產了。

　?、谝恍╅_發商和物業管理企業對組建業委會不積極，擔心業委會成立后業主的勢力大了，物業不好管理，甚至有可能炒掉物業，所以采取不提供業主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業委會工作就難以進行。例如轄區現代城華庭、美麗灣公寓等小區都發生以上情況。

　　現象二、運作難

　　一些小區雖然成立了業委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業委會形同虛設;在履職方面，業委會成員缺乏與業主、物業之間的有效溝通，業委會不作為、業主大會長期“冬眠”等現象普遍存在，未能充分發揮橋梁和監督作用。

　　主要原因：

　?、贅I委會成員的服務意識、工作積極性不高。業委會組織較松散，且服務工作一般都要占用業余時間開展，大部分業委會成員難以真正做到在其位謀其政。

　　②業委會成員素質和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業委會工作，所以入選的業委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區個別業委會成員年齡達到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區事務常涉及工程整修、財務審計、設備養護、維修資金使用等專業和法律方面的問題，對業委會成員的知識面、綜合能力和相關經驗等要求較高，很多業委會成員難以勝任。

　　現象三、監管難

　　實踐證明，業委會是把雙刃劍，用得好可以發揮很大的積極作用，如果業委會出現問題，往往導致小區出現矛盾和糾紛，影響和諧穩定。業委會常存在以下典型問題：

　?、賯€別業委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權時為謀取個人利益，違規使用小區通過出租經營用房或利用公共部位出租產生的收入擅自增加業委會成員工作補貼，甚至收取其他物業公司好處，積極主張和操作更換物業公司事項等。

　?、诓糠謽I委會亂作為，運作不規范。因缺乏內部管理和約束的機制，少數業委會工作比較隨意，超越權限行使權利，小區維修基金使用、設施改造、業委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規定進行公示或召開業主大會通過，暗箱操作、違規操作現象時有發生;個別業委會成員與物業公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業主利益，侵犯業主權益，甚至出現個別業委會完全被業委會主任控制，業委會主任以權謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。

　　個別業委會維權手段不合法，造成社會不穩定因素。一些業委會成員為達到發泄私憤、謀取私利等目的，假借為業主維權名義故意制造事端，挑起業主與物業公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會治安。物業糾紛多發，使基層政府組織承擔的維穩壓力日益加大。

　　主要原因：

　?、倮骝屖?，權力誘惑。這與當前物業小區管理中對業委會存在的錯誤理解和導向有關。大部分業主不關心業委會選舉，而個別業主則表現為過度關心，究其原因，“無利不起早”!錯誤的將加入業委會作為一個謀生手段，一些業主在報名參選時就問社區工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊?”、“聽說某某小區業委會每個人每月發一兩千塊錢呢!”;一些業主認為業委會是個權力機構，無所不能，進了業委會就有了權力，有了地位，可以領導自居，業主、物業、政府都得“聽我的!”。

　?、诜煞ㄒ幒拖嚓P政策不夠完善，規范性、指導性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應當前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

　　例如：上級業務主管部門，一般情況下也只能在業主大會、業主委員會作出違反法律、法規的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，而達到解散業委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

　　機制不夠健全，指導監管缺位。在人員機構方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業務水平、相關法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應付，對業委會很難真正做到指導準確和監管到位。在工作機制方面，政府相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的現象，各部門之間職責不清、協調不暢，行政管理和物業管理關系難以理順，缺乏相關的應急處置、協調聯動機制和有效的監管措施，在實際的工作中有時出現“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關單位和部門指導不夠準確，監督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

　　三、相關對策及工作建議

　　如上所述，因物業小區管理引發的一些問題在一定程度上已經成為影響社會穩定，阻礙社會發展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認為，政府部門、物業公司、業委會、業主四方面都有導致問題的因素，都負有責任，協調和理順諸多主體之間的法律關系，打破阻礙物業小區規范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創和諧的物業管理局面成為解決問題的關鍵。根據工作實際，謹提出以下相關思考及工作建議：

　　(一)高度重視，調整思路，樹立新型管理和服務理念

　　高度重視不是口號，是迫切希望!呼吁社會各方對這一問題真正引起關注，合力解決問題。小區物業管理是一個新興行業，是社會建設和管理的重要組成部分，關系到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設、管理和服務都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認清形勢、有所作為、敢于擔當，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實處。

　　在認識和理念上，要處理好服務與管理的辯證關系，在加強管理的同時注重服務，使其相輔相成。把以人為本，業主自治，支持和維護大多數業主合法權益作為工作的出發點，根據小區居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業公司和業委會這兩個核心，引導他們在依法實施民主自治管理，服務居民群眾上發揮應有作用，實現建立“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、關系和諧的物業小區”的總體目標。

　　在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應付的工作局面;業務主管部門要進一步強化履行專業管理的職能和責任，重心下移，切實加強對基層的指導幫助，做到準確、細致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關業務培訓，提高專項工作人員的工作能力和水平。

　　(二)完善法規，細化政策，建立健全規范化物業小區管理工作機制

　　物業建設開發遺留問題，物業公司管理服務不規范、不到位以及業委會“三難”現象，對小區業主的正當權益造成侵害，誰來監督?怎樣監督?如何打破物業小區管理運行瓶頸?成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監督力度，建立完善依法行政、規范管理的制約機制是解決問題的關鍵。

　　在法律層面，有關部門盡快出臺操作性強的《業主大會和業主委員會指導規則》，填補法律漏洞和監管空白。重點對一些在日常管理中較為多發，容易產生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業公司服務質量等問題，要按照“按質論價”的原則合理界定和明確制定物業小區管理服務內容、收費標準和小區維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細則;建立物業服務誠信考核制度，考核結果與物業服務企業等級評定、資質升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤;在日常監管、考核和獎懲程序上要權力下放，充分聽取街道、居委會、業委會、業主等方面的意見，對行業協會和主管部門的行政處罰權給予法律上的保障。對業委會給予清晰、準確、合理、科學的定位，明確權利義務和法律責任，建立規范、有效、透明的考核和監督制度;完善業主大會、業主委員會組建和運作程序;推行業主委員會有償服務制度，統一薪酬標準;明確業委會不作為、亂作為的處罰規定;建議明確業委會備案為必經的審批程序，屬實質性備案;對由街道辦事處組織聯席會議的程序、效力、責任等問題加以明確。

　　在行政層面，主要解決政府各有關部門職責不明確，管理與服務脫節的問題。建議改變市、區主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構，專門負責物業管理工作，建立市、區、街道三級物業管理行政職責;建立物業小區管理服務綜合信息系統，對物業企業、業委會、業主、物業從業人員以及物業專項維修資金等方面實現科學化和信息化管理;建立物業小區矛盾糾紛調處聯動機制，對涉及小區公共安全的設施設備應急維修、物業公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

　　(三)開拓思路，創新方法，探索行之有效的物業小區管理模式

　　在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創新和突破。結合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業小區管理服務工作模式，以“促溝通、解矛盾、創和諧”為目標，以強化物業公司、業委會指導監管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現多方聯動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區穩定和諧。

小區滿意度調查方案3

　　一、前言

　　隨著城市建設的發展，城市居住小區已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理為主，社區管理為輔的基本特征。小區自治管理的好壞，不僅關系到每戶居民的切身利益，更關系到小區居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養。作為以“市民社會”為基本特征的社會發展規律和方向，市民組織的發展完善，是衡量一個城市發展與否的極重要標準。從這個意義上說，小區自治管理的狀況和能力不僅關系到社會的和諧和穩定，也關系到城市發展水平和政治文明的建設問題。作為首善之區的區，不僅是全國最早開展社區建設的城區之一，也是社區建設成效最好的城區之一，因此，更應該努力關注這些來自社區的基本的社會治理問題。

　　但就目前而言，我們城市小區的自治管理還相當不完善，其突出地表現在以下方面：

　　(一)業主大會發起組織機制缺乏。就區而言，幾乎沒有一個小區召集過真正意義上的業主大會和規范的書面業主大會。

　　(二)業主委員會的工作機制和組織能力欠缺。目前，區范圍的小區中，絕大多數的小區業主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責。

　　(三)業主委員會作為業主大會的執行機構和業主利益的代表者和維護者，其選舉產生和發起組織的程序，存在著明顯的不公正、不合理之處，使得業主對業主委員會不信任，業主委員會難以有效開展工作。

　　(四)涉及業主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業主監督制度。

　　(五)業主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業主呈一盤散沙的狀況，意見難統一、不團結、不配合，使得業主自治實際處于被懸置的狀況。

　　以上這些問題的普遍存在，使得小區管理水平長期在低水平徘徊，業主的合法權益得不到有力保障，業主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區自治管理中普遍存在著的各種矛盾，還造成了小區公共設施和公共場地、綠地被不法占用、改作他用和損毀，造成小區環境、形象和質量指標的嚴重下滑。

　　二、問題產生的原因

　　目前，區城市建設速度較快，新建小區比較多，新建小區的設計規劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場所、綠地等要求。同時，小區治安、防盜等安全管理問題，公共設施和公共場所的使用問題，以及小區里面擺攤設點經營問題，也為小區居民們普遍重視和關注，并直接涉及小區業主的切身利益。這些都對小區的管理提出了更高的要求，使得小區的管理成為我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區管理水平和狀況，成為城市發展水平和城市管理水平的重要標志。

　　縱觀目前小區管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區和諧穩定的諸多問題，縱觀其原因在于：

　　(一)管理思路上，在對小區自治管理的關系中，存在著強調以物業管理企業為核心，業主自治管理機制為輔助的問題

　　首先，在由傳統的房管理念發展為住宅私有化后所出現的專業化、企業化、服務性的物業管理模式過程中，人們并沒有完全改變物業“管理”的觀念，而把現代物業管理當成傳統傳統房管模式的延續。從而在對小區自治管理的模式設計上，自覺不自覺地突出了以物業管理為核心。

　　其次，在實踐中，由于目前的小區業主相對松散，彼此不熟，業主大會的召集機制不完善，業主委員會工作機制和責任不明，使得業主大會和業主委員會難以發揮積極有效的作用?，F實中，業主委員會的主要職能就在于和物業管理企業簽訂物業管理合同，而物業管理合同一旦簽訂后，物業管理企業便成為小區管理的中心和主宰。業主大會由于難以召集，業主委員會也由于自身地位和組織機制的松散，且業主委員會的成員又大多是兼職、義務工作，因而難以發揮其有效的作用。相反，物業管理企業卻往往利用其完善的企業法律組織行為和較復雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業主聘用，為廣大業主服務的法律本質，反而成為名副其實的廣大業主的管理者。

　　再次，在廣大業主和物業管理企業發生糾紛的情況下，政府有關部門和司法部門也都更多的從維護物業管理服務的延續性出發考慮問題，而很少從尊重廣大業主的意愿和維護廣大業主的選擇性角度考慮問題。

　　(二)業主委員會的選舉和產生機制存在嚴重不合理，不規范的現象

　　業主委員會的產生，既體現了對廣大業主基本權利的尊重和保障，又直接決定著業主委員會能否真實代表業主的根本利益，在維護廣大業主權益過程中能否主動發揮作用的問題。目前，業主委員會的產生機制或是由房地產開發公司組織選舉產生，或是由物業管理企業組織選舉產生。由于房地產開發公司和物業管理企業之間有著特殊的利益關系，物業管理企業和廣大業主之間是一種選擇和被選擇的關系，因此，這兩種業主委員會的選舉產生方式就難以將物業管理企業的利益與業主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。

　　在目前選舉方式下產生的業主委員會不僅難以獲得廣大業主的信任，也使得廣大業主逐漸對選舉產生的業主委員會的做法喪失信心，這是目前業主委員會的選舉中廣大業主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據調查，占八成多的小區居民對業主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業主對業主委員會的選舉不熱心和不能認真對待。

　　這一狀況還導致了廣大業主對維護自身在小區中切身利益的高度關注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產生的無奈選擇之間的社會矛盾。同時，也使得廣大小區業主逐漸對小區公共管理事務和公共利益維護的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業主對小區公共事務和公共財產的管理，采取事不關己、高高掛起的態度，而一旦涉及個人利益，則事已關己、高高跳起。甚至目前不少小區中普遍存在的車輛被劃、被砸的現象，皆由這種矛盾引起。物業管理企業為了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業主既不能有效發表意見，卻又心有不甘，于是就采取類似手段以泄心中不滿。

　　(三)小區的自治管理和社區管理相脫節

　　目前，小區物業管理的思路基本是建立在以物權為核心的法律制度的構建上，而忽視了小區自治管理的社會性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區業主大會和業主委員會的產生和工作機制的實踐，也都是建立在以對不動產為核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬于房產管理部門。而物業管理企業和房地產開發企業在業務上也受房產管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在著業主對物業管理企業難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會性要求。

　　事實上，從社區管理的角度，其本身就包含著以小區為單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會管理。但是，目前小區自治管理和社會管理恰恰是相脫節的。作為社會管理重要內容的小區物業自治管理，社區管理無法介入其中，也無法在其中發揮積極作用;而小區物業自治管理所存在的松散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區管理最為密切的社區管理的支持和幫助。因此，小區自治管理長期處于一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動廣大業主參與小區自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機制和法律途徑予以解決。

　　在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區組織能夠在小區物業自治管理中發揮作用，支持和指導小區物業自治管理工作，以有效改變小區業主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區組織也普遍認為由社區組織指導、支持小區物業自治工作既能夠有助于社區工作的開展，也能更好的發揮小區業主自治管理的作用。

　　三、建議

　　(一)物業管理企業和業主自治管理工作，應調整為不同機構指導和管理。物業管理企業和業主之間，是一種服務與被服務的關系。這種法律關系的性質，就決定了作為全體業主利益代表的業主大會、業主委員會和物業管理企業之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業管理企業和業主自治工作的指導和管理機關分屬于不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進物業管理企業與業主大會、業主委員會之間正常、平等的工作關系。事實上，根據《物業管理條例》的規定，業主自治工作的指導、管理者，既可以是房產行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，為有效解決目前小區自治管理中存在的問題，應盡快將小區自治管理工作由現在的房產行政主管部門主導，調整為由街道辦事處或其委托的社區進行指導和管理。

　　(二)盡快施行小區物業自治管理和社區管理有效結合的管理模式，并建立在社區指導和支持下的業主委員會選舉制度。

　　在區全面推進社區工作的努力下，區已成為全國社區建設成效最好的社區之一。在進一步建設更高水平和諧社區的工作中，小區自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無疑應成為加強社區建設的重要工作內容，也是構建小康型社區體系的必由之路。建立街道委托社區指導和支持下的小區業主委員會選舉制度，既能夠使小區的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導，也能夠有力地強化業主委員會的工作職能，更能夠將小區自治管理和社區管理有機地融合，從而更好地發揮社區工作的作用，取得社區工作更好的成效。

　　(三)探索建立小區業主委托代理的管理制度。

　　目前，業主委員會由于多為兼職人員從事相關工作，業主委員會的工作機制難以保障，業主委員會及其成員的工作責任難以落實，這往往導致業主委員會工作效率的低下，維護全體業主權益的能力不強，對物業管理企業的制衡性顯得軟弱。為此，從維護廣大業主權益、提升廣大業主主人意識和社會管理意識的角度出發，可以探索建立小區業主大會或業主委員會委托律師事務所等專業法律服務機構代理業主大會或業主委員會的制度。專業法律服務機構代理制度的建立，將充分發揮專業法律服務機構的專業性、組織性和法律服務性的優勢，能夠有效地代表和體現廣大業主、業主大會或業主委員會的意志。